Участки под ИЖС

Участки под рекреацию

Смоленская обл.

НОВШЕСТВА ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

НОВШЕСТВА ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА: БЛАГО ИЛИ СКРЫТЫЕ ТРУДНОСТИ

Проанализировав изменения в законодательстве, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельными участками и земельными долями, в том числе вопросы выдела последних, нельзя сделать однозначные выводы о целесообразности таких изменений, их положительном характере, но в то же время, некоторые положения являются несомненно полезными и нужными дольщику.

Изменения, касающиеся полномочий распоряжения земельным участком, государственной регистрации прав на земельную долю и возможность отказа от права собственности

 В связи с принятием ФЗ № 435-ФЗ от 29.12.2010 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» были подвергнуты изменениям положения законодательства, касающиеся полномочий распоряжения земельным участком, возможности отказа от права собственности, и государственной регистрации прав на земельную долю. Данные изменения на данный момент вступили в силу.

В статью 9, регулирующую аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, были внесены изменения касающиеся полномочий лица, имеющего право подписи договора аренды и договора установления частного сервитута. Существенным условием является то, что данным правом лицо наделяется решением общего собрания участников общей долевой собственности, при этом полномочия такого лица согласно решению общего собрания не требуют дополнительного юридического оформления, но и здесь законодатель установил особые условия. Данное лицо уполномочено на заключение договоров аренды и установления частного сервитута с земельным участком, находящимся на праве общей долевой собственности, только на тех условиях, которые определены и согласованы решением общего собрания участников долевой собственности. Можно предположить, что данная норма ориентирована на защиту прав и интересов всех участников общей долевой собственности, но меняется ли при этом сама процедура заключения такого договора? И в чем состоит ее преимущество для самих дольщиков? Упрощает ли она порядок заключения такого договора?

Для того, чтобы данная норма была реализована на практике, необходимо изначально собрать общее собрание участников долевой собственности, разработать и согласовать проект конкретного договора с определением существенных условий договора. При этом, если будет созвано полномочное общее собрание членов общей долевой собственности, то что помешает участникам данного собрания кроме подписи в листе регистрации протокола поставить свои подписи под согласованным на данном собрании договором?! С какой целью необходимо наделять конкретное лицо, требования к которому законодательством не установлены, полномочиями по подписанию согласованного договора?

Данными изменениями п. 7 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен размер стоимости приобретения в собственность или на праве аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, составляющий не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, при этом размер такой платы устанавливается законом субъекта РФ, этим законом регламентируются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Отказ от права собственности

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе отказаться от права собственности на земельную долю, передать свою долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Так в ст. 12 установлен отказ от права собственности на земельную долю, который должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом, право собственности на данную долю возникает у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

В течение 6 месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или КФХ, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом цена такого участка определяется величиной в 15% от кадастровой стоимости, при этом информация о приобретенной в муниципальную собственность данной земельной доли должна появиться в СМИ не позднее 1 месяца со дня возникновения данного права. Если в течении 1 года с момента возникновения права собственности договор купли-продажи данной доли не был заключен, то органы м.с.у. обязаны выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей при условии соблюдения, при этом, требований к образуемым земельным участкам.

Ст. 30.2 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирует условия прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности, которое может быть осуществлено на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли, к которому прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю, в случае отсутствия регистрации права собственности на данный участок или данную долю.

При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены такой земельный участок или такая земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.

При этом, в качестве возможных собственников земельного участка или земельной доли публичные образования (т.е. РФ, субъекты РФ, муниципальные образования) не фигурируют в федеральном законодательстве, кроме случаев наследования выморочного имущества согласно нормам ГК РФ.

Так же законом установлено, что в течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок или земельную долю на основании настоящего пункта орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок или такую земельную долю.


Особенности гос. регистрации права на земельную долю

Установлены требования к указанию размера земельной доли, который может быть определен в виде простой правильной дроби или иным способом, предусмотренным Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Соответствующие изменения были внесены в отношении права на земельную долю. Данное право  может быть зарегистрировано на основании заявления дольщика или его представителя, полномочия которого удостоверяются нотариально или уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола данного общего собрания или выпиской из него, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

В случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал. Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.